Hypothèque: Tour de Vis selon les taux et les critères de prêt De personne à personne

Hypothèque: Tour de Vis selon les taux et les critères de prêt De personne à personne


12 novembre 2019 – À la mi-novembre 2019, les taux immobiliers ne baissent plus et les banques durcissent certains critères. Ils sont plus exigeants en matière de contribution et refusent parfois de financer les emprunteurs les plus pauvres. L'ère du crédit facile se termine-t-elle? Analyse et astuces pour bien emprunter.

Laissez les frais pour des prix plus bas? Oui, selon l'analyse des intermédiaires de crédit publiée début novembre 2019. "Les prix moyens obtenus en novembre sont stables ou légèrement supérieurs à ceux d'octobre", déclare Philippe Taboret, directeur général adjoint de Cafpi. Alban Lacondemine, président fondateur d’Emprunt Direct, précise: "Le baromètre de novembre relève des hausses de taux d'intérêt de 5 à 10 points de base. Sur 15 ans, un excellent record pourrait ne nécessiter que 0,65%, alors qu'il devrait atteindre 0,55% en octobre."

Les prix sont toujours très bas. Faut-il craindre un rebond ou même un vol? Pas vraiment. La Banque centrale européenne (BCE) a certes changé de président mais n'a pas de stratégie. Sa politique de taux d’intérêt zéro, de taux de dépôt négatif et de cash-flow d’ouverture n’a pas changé. La hausse des prix de l'immobilier observée ces dernières semaines peut encore être qualifiée d'anecdotique. Une non-assurance moyenne sur vingt ans allant de 1,15% à 1,25% ne change rien aux emprunteurs.

Les banques freinent le marché. Cependant, ces mouvements traduisent un changement d'attitude des banques. Ils ont largement atteint les objectifs commerciaux de 2019. Ils doivent également traiter les cas traités ces derniers mois dans un contexte de diminution de la taille. "Si certaines banques ont augmenté leurs barèmes, c'est parce qu'elles veulent ralentir leurs demandes de financement et qu'une augmentation du taux, même minime, leur permet d'obtenir moins d'enregistrements", explique Maël Bernier, responsable de la communication de Meilleurtaux.com.

Taux moyen Taux minimum Taux d'intérêt maximum
Durée: 10 ans 0,95% 0,35% 2,03%
Durée: 15 ans 1,15% 0,65% 2,28%
Durée: 20 ans 1,25% 0,75% 2,50%
Durée: 25 ans 1,55% 0,95% 2,65%
Durée: 30 ans 2,15% 1,75% 2,70%

Crédit: Prix de l'immobilier à partir du 12 novembre 2019. Par rapport aux mois précédents, les moyennes se sont redressées de dix à vingt points de base. Même tendance pour le minimum. En octobre 2019, un solde exceptionnel emprunté à 0,58% hors assurance, s'établissant actuellement à 0,75%. Malgré le rebond, les prix de l'immobilier restent très proches des niveaux historiquement bas. Remarque: Les taux indiqués dans ce tableau sont bruts et n'incluent pas les coûts d'assurance ou de garantie. Sources: Meilleurtaux, Empruntis, Prêt direct.

Les banques sont moins disposées à prêter

Crédit: critères plus stricts. Ces augmentations des taux d’intérêt s’accompagnent d’un resserrement des vis dans la répartition de l’hypothèque. C'est du moins ce que révèle la recherche interne menée par le courtier Youfinancer fin octobre 2019 auprès de 200 organisations. En conséquence, malgré des taux d’intérêt très attractifs, près de 95% des courtiers du réseau estiment que les banques resserrent désormais les conditions régissant les prêts hypothécaires, contre 64% en octobre 2018.

Contribution personnelle. 77% des courtiers de Youfinancer estiment que les contributions personnelles des banques sont plus strictes, contre 67% il y a un an. Le manque d'intrants est une raison du refus du crédit. "Ceux qui ont besoin d'emprunter à 110% (prêts couvrant l’immobilier et les frais accessoires du NDLR) ils ont du mal à trouver leur financement. " Sandrine Allonier, porte-parole de Voufinancer, note. "Les banques imposent souvent au débiteur une marge de manœuvre équivalente à un ou deux mois de salaire. "Il ajoute.

Exclus du prêt. Les banques sont également plus sélectives sur les profils de clients. "Ils redirigent les meilleurs profils, c’est-à-dire ceux qui ont un très bon revenu et une très bonne économie. Les coupes, même le cas échéant, sont un peu plus difficiles à réaliser ", Ulrich Maurel, porte-parole d'Empruntis, note. À l'inverse, "Les banques hésitent à financer des emprunteurs gagnant moins de 30 000 euros par an et certaines d'entre elles rejettent maintenant ces profils", point Sandrine Allonier.

Réglementation hypothécaire?

Risque de crédit. Le HCSF semble avoir soulevé cette rigidité dans un rapport très récent, préoccupé par une hypothèque. Il convient de noter que l'encours des prêts aux particuliers a augmenté de 6,5% en septembre 2019 pour atteindre 1 300 milliards d'euros. Je n'ai jamais vu. Et HCSF ajoute que la dette immobilière des ménages représente 5,2 années de revenu à la fin de 2018, contre 3,3 années en 2003.

Défaut de paiement. Le HCSF signale parfois des taux d'effort très élevés, un quart des emprunteurs consacrant plus de 35% de leurs revenus au remboursement de leur prêt. En cas de crise et donc de hausse du chômage, certains risquent de se retrouver en défaut. Le HCSF se préoccupe également de la marge de crédit des banques pour les prêts hypothécaires. "Il est inférieur à environ 60 points de base (entre 2016 et 2019), soit environ 6 milliards d'euros par an", divulgue le HCSF. Lequel devriez-vous ajouter: "Compte tenu des frais généraux des banques, il est négatif depuis la fin de 2016."

Pourcentage d'effort requis. HCSF élabore des solutions pour éviter le surendettement et protéger la rentabilité des banques, comme il l'explique quotidiennement L'écho Entre autres choses, le taux d'effort ne devrait pas dépasser 33%. Si ce niveau est classiquement fixé à un tiers du revenu, il ne s'agit que d'un usage sans véritable base légale. HCSF voudrait maintenant brûler cette limite de façon permanente.

Limiter le remboursement du crédit. HCSF cherche également à changer le type de rachat. Aujourd'hui, le débiteur qui utilise son crédit verse 3% du capital restant plus 6 mois d'intérêts à la banque à titre de compensation. Pour l'emprunteur, ce montant est minime par rapport aux bénéfices qu'il peut obtenir en changeant de banque et en obtenant un taux extrêmement bas. Mais dans le même temps, les marges des banques leur tombent entre les mains … propose d'augmenter le délai de six mois pour limiter la pratique de prise de contrôle.

Financement sécurisé. Ces idées sont similaires à celles imaginées par le Comité de Bâle, l'organe qui supervise et réglemente le système bancaire. Sa stratégie repose à nouveau sur la réduction du risque de crédit. Avec les accords de Bâle IV, par exemple, les banques qui prêtent à celles qui n’ont que peu ou pas d’intrants devraient lever leurs propres fonds. En conséquence, ils ralentiront la distribution des prêts immobiliers ou augmenteront leurs taux. Cela dit, Bâle IV ne devrait pas entrer en vigueur avant 2022 et des pièces de HCSF sont toujours en cours d’élaboration.

Crédit français: un modèle exemplaire

Les régulateurs ont-ils vraiment besoin de demander une atténuation du risque de crédit? Le taux d'effort, par exemple, est certainement élevé. Mais cela n'empêche pas les emprunteurs français d'être de bons payeurs. Même ceux qui empruntent à 110% (le prêt couvre l’immobilier et les dépenses). Selon HCSF lui-même, "Les prêts au logement controversés, c'est-à-dire avec plus de 90 jours de retard de paiement, représentent 1,3% de tous les prêts hypothécaires en cours en 2018. (nouvelles comme anciennes versions) ". C'est l'un des niveaux les plus bas d'Europe.

Les prêts les plus sûrs en Europe. Très haute sécurité en raison de la particularité du modèle de financement immobilier français. À la maison, presque tous les prêts ont des taux d’intérêt fixes, la capacité d’achat est calculée sur la base du revenu de l’emprunteur, le taux d’intérêt reste limité, les prêts sont garantis par une hypothèque ou un dépôt et sont toujours garantis en cas de décès ou d’invalidité. En bref, ce sont des ceintures et des bretelles. Et les prêteurs trouvent leur compte: "Les prêts immobiliers procurent aux banques un revenu sûr, même s'ils sont moins élevés" résumé par Philippe Taboret.

L'emprunteur, un produit rentable. Quant aux faibles marges des banques, il s’agit d’un faux problème selon le courtier Meilleurtaux. "Le crédit immobilier français a toujours été un produit de conquête commerciale et la rentabilité a toujours été couronnée de succès grâce aux produits supplémentaires fournis à l'emprunteur: compte courant et carte, emprunteur assuré, voiture et maison, épargne, etc." son président, Hervé Hatt, explique.

Banques: objectif de profit. Même en termes de marges, les récentes hausses de taux d’intérêt ont permis aux banques de redéfinir un peu cherry. Ils jouent également selon d'autres critères pour gagner de l'argent. Les frais, légèrement en hausse, deviennent moins négociables. De même, les banques sont obligées d'imposer une police d'assurance collective dans laquelle elles réalisent une plus grande marge. Certains vont même jusqu'à empêcher les emprunteurs d'obtenir une agence d'assurance, tandis que le contrat de l'assureur en dehors du prêteur permet aux particuliers de gagner de l'argent …

Propriété: excellentes conditions de financement

Les critères bancaires sont toujours stricts. La volonté des régulateurs de limiter le risque de crédit n'est pas nouvelle. De plus, le sujet est régulièrement placé sur le tapis. Aucun effet significatif. Justification: Les banques appliquent une politique de prêt hypothécaire rigoureuse. En fait, le changement de contribution et la sélectivité accrue dans les profils des emprunteurs pourraient être dus au fait que les banques souhaitent, d’ici la fin de l’année, ralentir la demande de gestion des dossiers en cours. Comme ils le font en augmentant un peu leurs tarifs.

Des prix qui restent excellents. Pour preuve, rappelez-vous que les mêmes pourcentages restent très proches de leur plus bas record. La moyenne actuelle sur une période de vingt ans est d'environ 1,25% brut, contre 1,80% en novembre 2017 ou 2,50% en novembre 2015. De même, l'application plus stricte des critères bancaires reste limitée. Les banques continuent à fournir un financement à long terme. En octobre 2019, les prêts sur vingt-cinq ans représentaient 40,2% de la production contre 17,4% en 2016, selon une étude des ACVM sur la couverture hypothécaire.

La question de la contribution personnelle. Le serrage des vis à l'entrée, quant à lui, doit être quantifié. Entre 2008 et 2018, le taux de recrutement moyen est passé de 23,5% à 12,7% selon HCSF. Depuis lors, il a très peu bougé. Cela montre que les banques restent assez satisfaisantes à ce stade. D'autant que les emprunteurs sans contribution paient leur crédit comme les autres. Et puis, l’année prochaine, les banques recommenceront à courir après leurs clients. Ils pourraient ainsi desserrer un peu l'énergie et donner de l'air aux petits ménages et encore plus aux nouveaux acheteurs ayant un bon potentiel commercial.

Cinq conseils pour un prêt

  • Calculez votre budget avant votre projet et approcher les banques et / ou les courtiers pour s'assurer que la transaction est réalisable. Vous saurez si vous pouvez emprunter et où vous adresser pour obtenir votre prêt.
  • Présenter un profil rassurant à la banque, avec découverts, crédit à la consommation excessif, aucun incident de paiement. Tu ferais mieux d'être en CDI. Nous respectons les critères classiques, notamment un taux de stress inférieur à 33%.
  • Entrez une entrée personnelle minimale dans votre travail (au moins le montant des frais de notaire). Vous pouvez mobiliser vos économies, recourir à la solidarité familiale (donation) ou utiliser la part des bénéfices de votre entreprise.
  • Maintenir une marge financière pour rassurer la banque. Cela représentera un salaire d'au moins deux mois. Cette exigence des banques constitue également un gage pour les emprunteurs, qui peuvent ainsi faire face à un imprévu potentiel.
  • Faites attention aux délais d'obtention de crédit. En fin d'année, les banques ont tendance à se coucher, les banques étant confrontées aux nombreux dossiers collectés depuis le début de l'année scolaire. Prévoyez suffisamment de temps pour négocier le contrat de vente (par exemple, deux mois).

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